Споры по договорам долевого участия в строительстве объектов недвижимости
Споры по договорам долевого участия в строительстве жилья и нежилых помещений (ДДУ) в настоящее время особенно актуальны, поскольку основная масса строительства сегодня ведется по правилам так называемого «214-ФЗ РФ», то есть на основании регистрируемого государством договора между участниками долевого строительства и ответственным за строительство лицом.
Зачастую, конфликт интересов сторон возникает потому, что некоторые юридические лица, с которыми граждане заключают договоры долевого участия в строительстве (инвестирования, купли-продажи), ненадлежащим образом исполняют свои обязательства.
Так, указанные юридические лица могут уклоняться от передачи гражданам документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на квартиру, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, могут также не соблюдать установленные договором сроки окончания строительства, не оформлять переход права собственности на жилое помещение к гражданам-участникам долевого строительства, не выполнять договорные обязательства по передаче участнику долевого строительства квартиры надлежащего качества или вовсе уклоняться от передачи квартиры.
В таких ситуациях оформить свои права на оплаченное достроенное или недостроенное жилье можно только в судебном порядке путем предъявления соответствующего искового заявления.
Поскольку гражданами – участниками долевого строительства жилые помещения приобретаются для личного пользования, то разрешение их споров с организациями-застройщиками или иными сторонами по договорам осуществляется с применением Закона РФ «О защите прав потребителей», который даёт возможность взыскать в пользу гражданина неустойку до 100% от цены договора.
Анализ практики рассмотрения районными судами города Москвы гражданских дел по поводу участия граждан в долевом строительстве жилья показывает, что в основном по данной категории дел гражданами предъявляются в суды иски о признании права собственности на квартиру (жилое помещение) в новостройке.
Однако в зависимости от каждой конкретной ситуации к нерадивым застройщикам часто предъявляются также иски о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, либо о признании договора о долевом участии в строительстве заключенным, либо о признании гражданина участником долевого строительства жилого комплекса и признании за ним имущественного права на передачу в собственность отдельного жилого помещения, либо о расторжении договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов.
Случается и так, что в установленный договором срок застройщик строительство дома не завершил, в одностороннем порядке письмом уведомил гражданина о переносе завершения срока строительства на другую дату. Однако и в указанный новый срок строительство дома не завершил, квартиру гражданину не передал и договор долевого участия остался неисполненным..
В такой ситуации гражданин-участник долевого строительства вправе заявить в суде требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков строительства дома и передачи квартиры, и о компенсации морального вреда. И такой иск судом будет удовлетворен.
В случае если строительство жилого дома не завершено, однако объект (квартиру) можно индивидуализировать по техническим характеристикам (площадь, этаж и т.д.), суд также может признать за гражданином право собственности на такое жилое помещение, как объект незавершенного строительства. Затем недостроенный объект можно регистрировать в установленном порядке и продавать, дарить, завещать.
Переданное гражданину по акту приема-передачи жилое помещение должно соответствовать требованиям нормативных и иных документов по строительству, действующих на территории Российской Федерации (СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» Москва 2004г.).
Если в результате выполнения подрядчиком строительных работ объект не соответствуют данным требованиям, то недостатки подлежат обязательному устранению.
Когда подрядчик отказывается устранять выявленные строительные дефекты и недоделки, граждане могут обратиться для их устранения в компетентную организацию, которая их устранит, о чем составит экспертное заключение и смету на устранение выявленных дефектов и недоделок.
После чего необходимо составить и направить застройщику письменную претензию с требованием выплатить денежные средства в счет устранения выявленных строительных дефектов и недоделок в квартире. В десятидневный срок застройщик обязан добровольно удовлетворить данные требования участника долевого строительства.
В противном случае денежные средства в счет устранения выявленных строительных дефектов и недоделок в квартире взыскиваются в пользу граждан по решению суда, если конечно гражданин обратится в суд с таким иском.
При этом на практике суды по искам граждан также взыскивают в их пользу неустойку (пеню) за нарушение ответчиком предусмотренного десятидневного срока для добровольного удовлетворения указанных выше требований по претензии (окончательный размер которой определяется судом).
Также суды взыскивают и убытки, связанные с проведением экспертизы по определению качества выполненных в квартире строительных работ и составлению сметы по устранению недоделок и дефектов, компенсацию морального вреда.
У Вас вопросы?
Прежде чем начать своё дело мы рекомендуем Вам воспользоваться консультацией!
Жилищный адвокат бесплатно ответит на Ваши вопросы по телефонам: +7 (925) 9-8888-25 и +7 (495) 9-8888-25.
